דיני דבר מצרא ד'
מלוה בשטר, שעבוד משכון רשום בערכאות
המלוה לחבירו בשטר, נכסי הלוה משועבדים לו כבטחון לגבות החוב אבל מפני שאין לו זכות בגוף הנכס אינו עדיף מלוקח ואין לו זכות מצרנות. לפיכך, אם המלוה גבה בחובו נכסי דלא ניידי, המצרן מוציא מידו ומשלם לו חובו[1], אבל נחלקו הפוסקים כאשר מלוה גבה נכס שאינו שווה את החוב בעד כל החוב, האם המצרן שמוציא מיד המלוה חייב לשלם את כל החוב או רק את שווי הנכס כפי השומא[2].
נכס שרשום על פי ערכאות כמשכון בעד איזה חיוב ומשועבד מפני זה (לי"ן או מארטגעד"ש), אבל אין לו זכות ליהנות מהנכס, דינו כמלוה בשטר והמצרן מוציא מיד הגובה את הנכס בעד חובו[3].
משכנתא, זכות הממשכן בקניית הנכס הממושכן
נכסי דלא ניידי שהמלוה קבלם בעד ההלואה כ'משכנתא', דהיינו קנין לזמן שניתן למלוה ליהנות מהנכס כפי המבואר בדיני רבית[4], עדיף זכות המלוה בדיני מצרנות משעבוד של מלוה בשטר שקבלם רק כבטחון בעד ההלואה ואין לו זכות ליהנות מהנכס[5].
יש ראשונים שכתבו שעדיפות המשכנתא היא שלא תיקנו בה דיני מצרנות. לפיכך, הן אם הלוה (בעל הקרקע) מכר את הנכס לחלוטין למלוה[6], המצרן אינו מוציא מידו, והן אם הלוה מכר זכותו ללוקח, המלוה אינו מוציא מידו, ונראה דלדעה זו אף המצרן אינו מוציא מהלוקח[7].
לעומת זה יש ראשונים שכתבו שאפילו אם המצרן קדם וקנה מיד הלוה, המלוה מסלק אותו[8], ולדיעה זו לא הפקיעו במשכנתא דיני מצרנות אלא עדיפות המלוה היא מפני שהוא שותף בנכס זה[9], וכתב הרמ"א שכן נראה לדון ולהורות[10]. וכן נחלקו הפוסקים האם עדיפות המשכנתא היא רק כאשר המלוה דר בבית או אפילו אינו נמצא שם[11], ועל כן הכריעו אחרונים שרק אם המלוה דר בו מוציא מהמצרן[12].
נכס בבעלות שותפים, ששותף אחד משכן חלקו, ואחר כך מכר למלוה אין השותף מוציא מיד המלוה[13].
זכות הממשכן בנכס הסמוך לו
נכסי דלא ניידי שסמוכים לנכס של המשכנתא, והלוה חפץ לקנותה אין המלוה מעכב עליו, ואפילו קדם המלוה וקנה, הלוה מוציא ממנו[14]. לא רצה הלוה לקנותה ונמכרה ללוקח שאינו מצרן, נחלקו הפוסקים האם המלוה מוציא מיד הלוקח. יש שכתבו שהסוברים שהמלוה דינו כשותף הרי הוא מצרן לנכס הסמוך ומוציא מהלוקח[15], ויש שכתבו שרק אם המלוה קדם וקנה זכה במקח, אבל אינו מוציא מיד לוקח שקדם וקנה[16].
כתב הרמ"א שאם בעל הקרקע הממושכנת הוא גוי, ומכר ללוקח, הגם שאין בגוי טענת מצרן, המלוה שדר בו מוציא ממנו[17], ויש שהוסיף שאם יש למלוה בית או קרקע סמוכה אינו מוציא מיד הלוקח[18].
דיני משכנתא נאמרו הן אם התנו כן מתחילת ההלואה או אפילו שלא בשעת הלואה, וכן אם הגבוהו בי"ד או שעל פי דינא דמלכותא הגבוהו כן[19].
חשש הערמה
בי"ד שרואים שהלוואת המשכנתא נעשית בערמה כדי להפקיע את זכות המצרן ולזכות הממשכן בנכס, מוציאים מידו ונותנים למצרן. מאידך, כשאין חשש ערמה, המצרן אינו יכול לכפות את הלוה שהוא יהיה המלוה לו במשכנתא - אפילו בתנאים יותר נוחים - כי אפשר שהשני נוח לו יותר הגם שבזה מונע את זכות המצרן[20].