- שלום עליכם! - קידם שלמה בחביבות את פניו של מרדכי - מה הביאך הלום?

מרדכי גר בשכירות באחת מדירותיו הרבות של שלמה. הם כמעט לא נפגשו פנים אל פנים,  אלא אם כן מרדכי נזקק למשהו.

- בעזרת ה' אני עוזב את הדירה, אמר מרדכי, אני עובר לדור  בבולטימור. מלבד התמיכה הגבוהה שאקבל מהכולל והעובדה שיש שם עבודה לרעייתי, הקהילה שם גם תשלם על המגורים שלי במשך מספר שנים. קשה לי לסרב להצעה זו...

- ראשית כל, בהצלחה! אך אני רוצה להבין, אנו כעת באמצע החודש, הכיצד תוכל כך עוזב? היה עליך להודיע לי מראש! עלי לחפש שוכר אחר לדירתך.

- אתה צודק. מעולם לא בקשתי להישתמט מחובתי להודיע לך מראש על עזיבתי, כך מחייבת ההלכה (שלחן ערוך - חושן משפט, סימן שי"ב סעיף ז'). בדיוק לשם כך אני כאן!

הריני מודיע לך בזאת שאני עוזב את הדירה ששכרתי ממך. בעוד שלשים יום תחדל לקבל ממני שכר דירה (כך הוא שיעור ההודעה שחייבו את השוכר. והכל לפי מקומו ושעתו, ששיעור ההודעה תלוי בפרק זמן שסביר לומר שימצא המשכיר שוכר לדירתו ופשוט).

- דרך אגב, אני כמשכיר (עיין בסימן שי"ב סעיף ה'. בפשטות מנהגינו היום לגבי הודעת המשכיר שעליה לבוא לפחות חצי שנה לפני שמוציאו והכל לפי מקומו ושעתו וכנ"ל), כשאני שולח הודעות לשוכרים שעליהם לפנות את דירתם, אני מקפיד תמיד לשלוח זאת במכתב חתום כך אני נותן תוקף להודעה, והשוכר אינו יכול לאחר מכן לטעון: סברתי שאין ממש בהודעתך. וכן הוא אינו יכול להכחיש ולומר שלא הודעתי לו .

- אם אינו מועיל, אינו מזיק. הפוסקים כתבו לגבי הודעת המשכיר שאין בכך כל צורך. די בהודעה בינו לבינו, והיא מחייבת (עיין בספר עמק המשפט - שכירות בתים, סימן כ"ו שהביא כן בשם ספר 'ידיו של משה').

הסיבה לכך, היא כיון שבכל ספק במציאות, כגון אם יתווכחו ביניהם השוכר והמשכיר אם אכן המשכיר הודיע אם לאו, קרקע בחזקת בעליה עומדת ומשום כך יד המשכיר על העליונה (עיין סימן שי"ב סעיף ט"ז).

אמנם צדקו דבריך לגביי, כשוכר. אם יתעורר ויכוח ביני לבינך אם הודעתי וכדו', אפסיד אם תכחיש אותי. אך מכל מקום, אני סומך עליך...

- לדעתי, נשתנו העיתים ומנהג העולם להודיע בכתב וכדו', לולי זאת השוכר אינו מייחס חשיבות להודעת בעל הבית.

רק רגע... מתי אתה עוזב את הדירה? עוד שלושים יום? באמצע ספטמבר?

- לא. אני עוזב כבר עכשיו. עלי להיות שם כבר בתחילת זמן 'אלול'. אך רק אתמול החלטנו על כך סופית.

- ואתה תמשיך לשלם לי גם אחרי שתעזוב את הדירה. מעולם לא קרה לי כזאת... תמיד השוכרים עוזבים ברגע האחרון לפני שמגיע השוכר שלאחריהם...

מנין לך שאכן חייב אתה לשלם אף לאחר שכבר תעזוב את הדירה? - המשיך שלמה להרהר בקול.

- על כל פנים, לצאת ידי שמים אני בא. הרי כשאני עוזב לפני כלות זמן ההודעה ועדיין אין לך שוכר אחר, אני גורם לך הפסד ממון (עיין שער  משפט, סימן שי"ב סק"ב ויבואר להלן)...

...

- נראה לי שהגיע הזמן שנשתמש בקומת המרתף (בייסמענ"ט בלע"ז) לעצמינו - אמרה מרת טייטעלבוים.

- את צודקת - הסכים עמה בעלה, דוד - מה גם שאנו יכולים כבר להסתדר עם תשלומי המשכנתא בכוחות עצמינו, ב"ה. אגש כבר עכשיו להודיע לשוכר שעליו לעזוב.

דוד ירד לקומת המרתף והודיע לשוכר שעליו לפנות את הדירה בעוד חצי שנה, – ואמר לו, מעתה אנו צריכים את המקום לצרכינו הפרטיים.

יומיים לאחר מכן הפתיע השוכר את דוד - מצאתי מקום אחר לעבור לגור בו. אנחנו עוזבים את הדירה בשבוע הבא.

דוד לא היה מוכן להודעה שכזו... - אתה תמשיך לשלם שכירות עד שיכלה זמן ההודעה שלך? דהיינו, עוד שלושים יום לפחות?

- מה פתאום? הרי אתה לא מפסיד כלום מכך שאני עוזב. אתה לא משכיר את זה עוד לאחרים ולכן אינך יכול לטעון שעדיין לא הספקת למצוא שוכר...

...

 פסק המחבר בשלחן ערוך (חושן משפט, סימן שי"ב סעיף ז') דאף השוכר, עליו להודיע למשכיר לפני שעוזב את הבית. ומסיים בזה הלשון 'ואם לא הודיעו, אינו יכול לצאת אלא יתן השכר'.

יש מי מהפוסקים (שער משפט שם הו"ד בפתחי תשובה שם סק"ד) שלמד בדברי המחבר דכוונתו לומר דלכתחילה אסור לשוכר לעזוב ללא הודעה, כיון שעל ידי כך יזיק את המשכיר שתיוותר דירתו ללא דיורין. על כן עליו להישאר לדור עד לסוף זמן ההודעה ולהעלות שכירות לבעליה.

אמנם, אם עבר ועזב, שוב אין המשכיר יכול להוציא מידיו את השכירות. אין זה אלא מזיק בגרמא, ודינו שפטור בדיני אדם.

אך רוב הפוסקים פליגי עליו וסבירא להו שאף אם השוכר אינו דר בדירה, מכל מקום חייב הוא מדינא להעלות את דמי השכירות למשכיר עד לתום תקופת ההודעה שנתחייב בה. ואף המשכיר יכול לתבעו לדין אם עזב לפני כלות זמן ההודעה, שישלים לו את דמי השכירות.

ובטעם הדבר נחלקו. יש שכתבו, שחייב משום 'דינא דגרמי'. גם נזק המגיע בעקיפין ולא ישירות מידיו של המזיק, אם 'ברי היזקא' שבודאי יבוא ממעשיו נזק זה, חייב עליו ונקרא 'גרמי'. כשעוזב השוכר את הדירה בלא הודעה, בודאי שיבוא מכך הפסד לבעליה (נחלת צבי, שם. והכל לפי ראות עיני הדיין אם אכן כך הוא, וכפי שכתב שם להדיא. אבל עיין ש"ך סימן רצ"ב סקט"ו ובנחלת צבי שם).

ואחרים כתבו שחייב לשלם על תקופה זו משום דתקנת חכמים שחייב להודיע מיוסדת על חיוב 'ערב'. כאותו מי שנתערב על הלוואת חבירו שחייב לפורעה, משום שהמלוה הלוה על פיו ובגללו, הוא הדין להכא. שהרי בעל הבית סמך על השוכר שידור בדירתו ולא יצא בלא הודעה, ומחמת כן השכיר לו ולא חיפש אחרים (ערך ש"י שם. ועיין נחלת צבי סימן רצ"ב סעיף ז', משפט שלום סימן קע"ו סעיף י"ד, שו"ת מהרש"ם חלק א' סימן ע"ז ודברי גאונים כלל ק"ד סימן י"ט).

לכל הטעמים האמורים עד עתה, חיובו של השוכר להעלות שכירות למשכיר הוא רק משום הנזק שבא למשכיר בעזיבתו בלא הודעה או בתוך זמן ההודעה.

אם כן לדבריהם, כאשר המשכיר אינו נפסד בעזיבת השוכר, וכגון במעשה השני שאין בדעתו עוד להשכיר דירתו לאחרים, שוב אין השוכר חייב בתשלום השכירות בתקופה זו.

אמנם יש מי שכתב שחיובו משום שירד בתורת שכירות אף על זמן זה. דהיינו, השוכר נתחייב לשלם על כל תקופת השכירות ואף ימי ההודעה בכלל זה, מכוח ההתחייבות שהיתה ביניהם (נחלת צבי שם בסימן שי"ב וכן כתב בשבילי דוד שם. וע"ע בתשובות מהרשד"ם חושן משפט סימן רמ"ה).

למעשה, השוכר חייב להעלות שכר עד לתום תקופת ההודעה אף אם לא דר בדירה וכהסכמת רוב הפוסקים.

ואם המשכיר אינו מפסיד בשביל כך שאין השוכר דר בה, וכגון שאינו משכירה עוד לאחרים, השוכר פטור מלשלם את שכרו דיאמר 'קים לי' כהפוסקים דסיבת החיוב הויא רק מחמת הפסד המשכיר.

לקראת עזיבתי את ההרים, הובלתי את כל מטלטליי לעבר מגרש החניה הסמוך לבאנגאל"א שלי בכדי להעמיסם ברכבי (Car). בעוד אני סוחב מהכא להתם, חלף רכב ליד החבילות וארגז שהכיל בתוכו תכולה כבידה מאד ועמד ברפיון, נפל עליו והזיקו.

שאלה: האם עלי לשלם על הנזק?

תשובה: בכדי לעמוד על פתרון שאלה זו, ראשית עלינו לדון משום מה אנו באים לחייב כאן. במשנה בריש בבא קמא (דף ב' ע"א) למדנו שישנם ארבעה אבות נזיקין. המקרה הנידון לכאורה יכול להיכלל רק באחד מהשניים הבאים, אש ובור (עיין מהרש"א מהדו"ב דף ו' סוף ע"א שביאר שהגם שהוא ממונו שהולך ומזיק אין לדמותו ל'שור', דכיון דאינו הולך למרחוק אלא במקומו הולך ומזיק אינו דומה לשור). אש היינו כל שמזיק בצירוף כח אחר, ובור היינו תקלה ומכשול. נפקא מינה בין השניים תהיה כאשר ניזוקו כלים. גזירת הכתוב היא שבור פטור בנזקי כלים מה שאין כן באש (חושן משפט - סימן ת"י סעיף כ"א).

מצאנו נידון בראשונים מה דינו של כותל שנפל והזיק בנפילתו. לכאורה היה נראה לדמותו להיכי שהניח אבנו וסכינו על כותל ונפלו ברוח מצויה והזיקו דדינם כאש. אך ברא"ש (שם פרק א' סימן א') כתב דדין הכותל שנפל מחמת רפיונו והזיק בנפילתו - כבור. שהרי לא היה מעורב כוח אחר בנפילתו, אלא הדבר קרה מחמת שהיה חלש ורפה.

סיבה נוספת לכך, שהרי האש מאופיינת בכך שבאה היא אל הניזוק ומזיקתו, מה שאין כן הבור שעומד במקומו והוא מכשול ותקלה. אף כותל שנופל, אינו יכול ללכת ולבוא על הניזוק, אלא על הניזק לעמוד במקום נפילת הכותל בכדי שיוזק. לולי שבא הוא למקום זה, אין הכותל יכול לבוא אליו ולהזיקו. בזה שונה מאבנו סכינו ומשאו שהניחו בראש גגו ונפל על ידי רוח מצויה שחיובו מדין אש, דשם הולך על ידי הרוח ויכול להשיג את הניזק גם במקום רחוק (עיין נחלת דוד - שם, דף ו' ע"א, ובאבן האזל פי"ג מנזקי ממון הי"ט השיג על דבריו, ובקהלות יעקב בבא קמא - סימן ד' ביאר דבריו היטב).

אשר על כן, בהיות והארגז נפל מעצמו וללא כוח אחר שהיה מעורב בכך, הרי הוא בור הפטור על נזקי כלים. (ואם יש חיוב לצאת ידי שמים בבור שהזיק כלים, ראה ברכת שמואל בבא קמא סימן ב' בשם הגר"ח, ועיין מנחת שלמה בבא קמא סימן כ"ט אות ד' ופתחי חושן נזיקין פרק ז' הערה ט', ואכ"מ).

אונס ומודעא א'

מכירה באונס לעומת מכירה ברצון

המוכר מפני האונס (תלוהו וזבין), המקח קיים[1], הן אם היה אונס הגוף, שהכהו עד שהסכים למכור[2] או אונס ממון. בכל אלה אמרו חז"ל שאם המוכר לקח המעות או אמר בפירוש 'רוצה אני'[3] גילה בזה שגמר להקנות כדי להיפטר מהאונס[4]. זאת לעומת מכר בלי אונס שדי בקנין שעשה הלוקח לגמור המקח ואין צורך באיזה גילוי מהמוכר בעת הקנין לקיים המקח.

חומר האונס על המכר  

אונס ממון אפשר שיהיה כשממון המוכר ביד האנס שמאיים עליו שלא יחזיר לו ממונו אם לא ימכור לו הנכס,  או אפילו לא היה ממונו ביד האנס שכופה אותו למכור, אבל מאיים עליו שיזיקו אם לא ימכור הנכס שברשותו, הן אם מפחידו שיעשה זאת בעצמו או על ידי אחרים, ואפילו על ידי ישראל[5], בכל אלה כתב המחבר שזה מכר באונס[6], ברם הרמ"א כתב שיש אומרים שהמאיים עלול רק להגזים שיעשה לו רעה מבלי שיוציא את האיום לפועל ואינו מכירה באונס, ולפי זה מכר זה דינו כשאר מכר שלא נעשה באונס ואין צריך גילוי מיוחד מהמוכר שמסכים למקח[7], וכתבו האחרונים שאם האנס מוחזק כגבר אלים בוודאי חשוב האיום לאונס שרק מפניו גמר בדעתו למכור ודינו כשאר מכירה באונס[8].

איום לילך לערכאות

מי שיש לו טענה על חברו וסבור שיזכה בה בערכאות, ומאיים על המוכר שילך לערכאות אם לא ימכור לו הנכס, יש שכתבו שלא חשוב אונס, שלא כל המביאים דינם לפני הערכאות זוכים[9], אא"כ היה האונס בדבר שבדיניהם זוכים בוודאי, כגון ירושת הבת, הרי זה אונס[10] או שמורה היתר לעצמו מפני איזה סיבה[11]. וכתבו האחרונים שבכל כהאי גוונא הכל תלוי לפי הענין, שאף בדבר שיתכן שלא יזכה בערכאות אבל יש הפסד רב מפני תהליכי המשפט וכדומה, חשוב אונס[12].

אנסו את אשתו בכדי שבעלה ימכור, חשוב אונס, שאשתו כגופו ומפני זה גמר בדעתו למכור להציל אותה מהאונס[13], אבל אם אנסו אחרים להכריח את בעל הנכס למכור, אינו אונס, שלא מפני האונס להציל אחרים מכר הנכס[14].

מסירת מודעא

המוכר נכס מפי אונס, אבל לפני המכירה מסר 'מודעא' בפני שני עדים כשרים[15] - אפילו זה שלא בפני זה[16] - ואמר להם 'דעו שאני מוכר את הנכס פלוני מפני האונס', המכר בטל אע"פ שקיבל את דמי המכר, והוא שמכירים באונסו[17]. ודנו הפוסקים האם צריך לומר זאת לפני עדים שהזמין לכך, או די שישנם עדים שגילה דעתו לפניהם שמוכר מפני האונס[18]. אפילו החזיק הלוקח בנכס כמה שנים והמוכר לא מיחה, כשיבוא המוכר ויוציא השטר מודעא מוציאים הנכס מהלוקח, והמוכר יחזיר לו את דמי המכר[19].

לאחר המכירה

כתב המוכר את השטר מודעא לאחר שעשה הלוקח קנין המועיל לקנות הנכס[20], אין למודעא תוקף, והמקח קיים, שאם לא כן בכל השטרות כשיתחרט המוכר לאחר המכירה יפסול את המכירה, ואף אם ידעו העדים האונס לפני המכירה הואיל ולא כתב השטר מודעא נתקיים המקח שודאי נתרצה מקודם ועתה רוצה לחזור בו[21].

חזרת הלוקח

נודע ללוקח שהמוכר כתב שטר מודעא אף הוא יכול לחזור בו, שאם המוכר יכול לבטל המקח נמצא שזה מקח טעות[22]. השביח הלוקח את הנכס בהיותו אצלו, דינו כגזלן שנוטל מבעל הנכס כמי שהשביח את נכס חבירו שלא ברשות שאם השבח עלה על מה שהוציא נוטל רק את ההוצאה[23].