גדר שכירות

שכירות היא זכות שימוש בנכס של חבירו, הן קרקע או מטלטלין, בעד תשלום. בדומה לכך השוכר את הפועל משועבד הפועל למלאכת הבעל הבית[1].

זכות שימוש

השוכר אינו קונה בעלות בגוף הדבר להיות שלו, רק קונה את הזכות להשתמש בו, לפיכך, אסור לכהן ששוכר פועל או בהמה להאכיל להם תרומה[2] שהרי הגוף אינו שלו ואינו קנין כספו. מאידך, בעל דירה שמשכיר לעכו"ם שמכניס ע"ז לדירה המושכרת, עובר על 'לא תביא תועבה לביתך' כי בעל הדירה הוא הבעל הבית[3].

שכירות קנין לפירות

לפיכך כתבו ראשונים שמה שאמרו חז"ל ש'שכירות ליומיה ממכר הוא'[4], שמשמעו שהשוכר קונה הנכס, פירושו שיש לשוכר קנין בנכס לשימוש שבו, אבל גוף הדבר אינו קנוי לו להיות שלו לבנות ולהרוס, ואינו כמו הקונה נכס לזמן שיש לו קנין בגוף הנכס שבונה והורס[5]. ועל דרך זה כתב הרמב"ם[6] 'השוכר קנה הגוף לפירותיו עד זמן קצוב, בדמים שנתן'[7].

ברם, הראשונים נחלקו האם קנין שכירות מקנה לשוכר זכויות בגוף הנכס בדומה ל'קנין פירות כקנין הגוף'[8], שיש אומרים שקנין השוכר הוא רק קנין לתשמיש[9], ויש שכתבו שקנין שכירות הוא גם קנין בגוף נכס[10]. דוגמא לכך היא מציאה בבית המושכר, שיש אומרים שמפני קנין השכירות בבית זכה בה השוכר ולא המשכיר[11] אבל דעת הרבה פוסקים שקנין שכירות הוא רק קנין לשימוש ואינו כקנין בגוף הבית למנוע מבעל הבית לזכות במציאה, ולכן זוכה הבעל הבית במציאה שחצירו קונה לו שלא מדעתו[12].

שימוש השוכר בנכס שמזיק למשכיר

למרות שיש לשוכר שעבוד בנכס, לא פקע זכות המשכיר בגוף הנכס בזמן השכירות, ויכול למנוע מהשוכר להשתמש בו כל שימוש מזיק או מפריע למשכיר אע"פ שאינו מזיק את גוף הנכס. לדוגמא, אסור לשוכר להשכיר ל'שוכר משנה', אם הדבר מפריע למשכיר, ואינו כשותף שיש לו קנין גמור בנכס שיכול לעשות בו מה שירצה, ולהשכיר חלקו גם נגד רצון שותפו[13].

שכירות כשיעבוד על המשכיר

ישנם אופני שכירות שאין לשוכר קנין בנכס לשימוש בו, רק שעבוד על המשכיר שיניח לו להשתמש בנכס. לדוגמא,  משכיר שמתחייב להשכיר לשוכר 'בית סתם', משמעות החיוב הוא שמשעבד עצמו לתת לשוכר שימוש בבית, ואזי גם אם המדובר היה שמשכיר לו בית פלוני, משמעות השעבוד של המשכיר הוא לתת לו מגורים בבית, לפיכך אם נפל הבית חייב המשכיר לבנות הבית או לתת לו בית אחר להשתמש בו[14]. לעומת זה, משכיר שהשתעבד להשכיר 'בית זה', משמעות הזכות הוא שנותן לשוכר קנין שימוש בגוף בית זה אבל לא השתעבד לתת לו מגורים, ולכן אם נפל הבית שלא באשמת המשכיר לא השתעבד המשכיר להעמיד בית אחר[15].

שכירות משתלמת בסוף

קנין השכירות חל עם מעשה קנין בדומה למכר[16]. ברם, לעומת המכר שחיוב תשלומיו הם עם הקנין, חיוב תשלומים בשכירות הוא בסוף זמן השכירות, הן בשכירות נכס והן בשכירות פועלים, מפני ש'אין שכירות משתלמת אלא בסוף'[17].

התשלום במקח הוא תמורת העברת הבעלות, לפיכך עם הקנין מתחייב הלוקח בתשלומי המקח, לעומת זה התשלום לשכירות הוא בעד הפקת הפירות, לפיכך זמן התשלום הוא לאחר שהשוכר קיבל את הפירות[18].

בעיקרון נקנית השכירות בדרכי הקנינים שהמכירה נקנית, הן בקרקע[1] והן במטלטלין[2], אך ישנם בנוסף קנינים מיוחדים לשכירות כפי שיבואר.  

קניני שכירות קרקע

שכירות קרקע נקנית בכסף, דהיינו כשהשוכר נותן למשכיר פרוטה או שוה פרוטה[3] קנה השכירות, ושאר דמי המקח הם מלוה על השוכר[4], ודנו האחרונים אם המנהג לקיים הקנין בדמי קדימה (דעפאזי"ט) שאם יחזור בהם יאבד המעות, ניתן לשם קנס[5] או ניתן לשם קנין מעות[6], ואף בזה האם רק למי שפרע או לקנין גמור [7].

צ'ק דינו כשטר חוב על עצמו, שלדעת הרבה אחרונים מועיל מעיקר הדין כקנין כסף[8]. שטר חוב של צד שלישי דינו כשטר חוב על אחרים שנחלקו הפוסקים האם דינו ככסף[9], גם אם נכתב לכל המוכ"ז[10]. המשלם בכרטיס אשראי יש לדון האם דינו כקונה בקנין כסף או כשטר חוב על אחרים[11].

וכן קונה בקנין שטר דהיינו שטר שכתוב בו לשון קנין[12], ויש להסתפק האם החוזה בזמנינו דינו כקנין שטר[13].

השוכר קונה בקנין חזקה את הזכות להשתמש בקרקע אבל לא את בעלות הקרקע, לפיכך קונה בפעולה של הנאה מהקרקע דהיינו שאוכל מפירות הקרקע או העמיד בו דברים, כגון שהכניס רהיטים לדירה[14].

מסירת מפתח אינו בכלל חזקה, ואינו קונה אפילו שכירות קרקע אלא אם כן מנהג המדינה לקנות בכך[15].

הפוסקים נחלקו האם שכירות נקנית בקנין סודר[16], ויש אומרים שכל שאינו מכירה גמורה כמו שכירות ושאלה או מתנה ע"מ להחזיר אינם נקנים בקנין סודר[17].

קניני שכירות במטלטלין

שכירות מטלטלין נקנית בכל דרכי הקנייה של מטלטלין, דהיינו משיכה, הגבהה קנין ונחלקו הראשונים האם נקנה בכסף[18] או סודר[19].

מלבד הקנינים האמורים נקנית שכירות בקנין סיטומתא, באופנים שמוסכם בין אנשי המדינה כקנין[20].

תנאי השכירות

השוכר קונה בקנינים אלה את השכירות בדבר המושכר והמשכיר מתחייב ממילא חיובי משכיר כפי התנאים שהסכימו עליהם לפני הקנין[21], ואם לא פירשו את תנאי השכירות חלים תנאי השכירות כפי מנהג המדינה[22].

שטר שכירות, חוזה

במקום שנהוג לכתוב שטר שכירות (חוזה) מחייבים תנאי השטר שחתמו עליו השוכר והמשכיר, וגם אם התנאים שונים מהנהוג ויש שכתב שזה אפילו אם המתחייב יאמר שלא קרא את השטר לפני שחתם והיה סבור שנכתב כפי הנהוג, או שסיכמו ביניהם אחרת מהכתוב בשטר[23].

כמו כן, במקום שנהוג להקפיד לכתוב שטר שכירות, לא חלה השכירות לפני שחתמו על השטר הגם שעשו קנין כדין, שלא סמכה דעתם להתחייב לפני חתימת השטר[24].

א] דמי שכירות:

קבעו דמי שכירות

המשכיר והשוכר חייבים לקבוע את דמי השכירות לפני הקנין ואזי סומכת דעתם שיחול הקנין[1]. אם דמי השכירות ידועים ממנהג המדינה או שידוע לשוכר שזהו המחיר הקבוע של המשכיר, לא צריך לפרט את המחיר[2]. הסכימו שניהם שצד שלישי יקבע את שווי השכירות, יקבע המחיר לפי דעתו[3]. וכן אם לפני הקנין לא בדקו את המחיר אבל הסכימו שהמחיר יהיה לפי מנהג המקום  קובע המנהג[4] ואם מצאו שיש מחירים שונים בשוק, אזי כאילו התנו שדמי השכירות יהיו כפי השער הממוצע[5]. נראה, שאם הדבר השכור נמצא במקום שהמחיר שונה ממקום שנעשה הקנין, קובע המחיר או המנהג של מקום הקנין, לדוגמא, כשמשכירים דירה בא"י והמשכיר והשוכר נמצאים בחו"ל, המחיר גבוה מאם המשכיר או השוכר נמצאים בא"י, לפיכך קובע המחיר בחו"ל.  

לא קבעו דמי שכירות

לא קבעו ביניהם את דמי השכירות לפני הקנין, ונמצא שיש מחירים שונים בשוק, והשתמש השוכר בדבר השכור, לא אומרים שדעת השוכר היה לשלם כפי המחיר הממוצע בשוק אלא כפי המחיר הנמוך בשוק[6]. ברם, אם המשכיר אינו מסכים שהמחיר יהיה כפי המחיר הנמוך שבשוק, יכול הוא לחזור בו מהשכירות כמו בכל מקח שהמוכר יכול לחזור בו מהקנין אם לא קבעו ביניהם את המחיר[7], אפילו אם קבעו בעת הקנין זמן לשכירות[8].

לא התנה שישלם לו

כאשר הדבר עומד להשכיר ובעל הבית אומר לו שידור בדירה או ישתמש בחפץ שלו, אם השוכר רגיל לשכור דבר כזה, לא צריך בעל הבית לפרש לו שכוונתו בזה הוא שישלם לו, כי בוודאי לא היה כוונתו שישתמש זה בשלו בחינם[9], אבל אם ידוע שהמשתמש אין דרכו לשלם, ורק השתמש בו בגלל בקשת הבעל הבית, חייב בעל הבית לפרש שמבקש שכר בעד השימוש, ואם לא פירש פטור לשלם[10].

ב] זמן השכירות:

זמן קצוב

הסכימו שניהם על אורך תקופת השכירות, הן אם פירשו את היום או חודש, והן אם הזכירו אירוע טבעי כגון שאמרו 'עד הגשמים'[11] זוהי 'שכירות לזמן קצוב' ושניהם חייבים לקיים את השכירות עד תום הזמן[12], או לפי המנהג[13]. נראה, שבמקום שנהוג לחתום על טופס סטנדרטי של חוזה, קובע החוזה כמו מנהג גם אם הם לא חתמו על חוזה[14]. כשקצבו את דמי השכירות לכל תקופת השכירות, ונשתנה שווי השכירות בתוך הזמן, לא יכולים להוסיף או לגרוע עד תום השכירות[15], אפילו היה שינוי ניכר שלא היה אפשר לחזות מראש[16].

לאחר זמן השכירות

ברם נחלקו הפוסקים אם לאחר תום תקופת השכירות המשיך השוכר להשתמש בה, והמשכיר לא הודיע לשוכר מיד שמעלה את דמי השכירות כפי הערך השוק, האם המשכיר יכול לגבות ממנו למפרע (מיום תום השכירות) דמי שכירות כפי הערך שהתייקר[17].

סתם שכירות

אם לא קבעו ביניהם את תקופת השכירות, אזי בשכירות מטלטלין יכול כל אחד לחזור בו מתי שירצה[18], אבל בשכירות בית לא יכול המשכיר להוציאו לפני שלושים יום ש'סתם שכירות שלושים יום'[19]. הפוסקים דנו אם הזכירו בעת המשא ומתן את תקופת השכירות אבל לא בעת הקנין, אם דינו כשכירות לזמן קצוב[20].

צורך מסוים

הודיע השוכר למשכיר ששוכר הדבר לצורך מסוים, כגון שאמר לו ששוכר מכונית לנסוע למקום פלוני, תקופת השכירות היא עד שיגיע למקום ההוא[21], או שאמר לבעל האולם ששוכר את האולם בשביל אירוע מסוים שכרגיל אורך שבוע, תקופת השכירות הוא עד סוף האירוע[22].

הקדים השכר

לא פירשו את זמן השכירות אבל השוכר הקדים לשלם דמי שכירות כתב הרמ"א[23] שבסתמא שכרו כנגד מעותיו, ויש שכתבו שלא אומרים בזה ש'דמים מודיעים', שגובה המעות מוכיח ששכרו לזמן מסוים[24].

בגליון הקודם[1] התבאר שאם לא קצבו זמן לשכירות ('שכירות סתם'), אזי בשכירות מטלטלין יכול כל אחד לחזור בו מתי שירצה[2] ובשכירות בתים לאחר שלושים יום או שנה כפי המנהג[3].

חיוב הודעה בשכירות בתים

המשכיר בית בלי קביעות זמן, והודיע לשוכר שרוצה להוציאו, או אם השוכר הודיע למשכיר שרוצה לחזור בו ולצאת, לא יצא השוכר מיד. חז"ל תיקנו שגם לאחר ההודעה תמשיך השכירות פרק זמן ('זמן הודעה'), הן כדי לתת זמן לשוכר למצוא בית אחר, והן כדי שהמשכיר יוכל למצוא שוכר אחר[4]. בתוך זמן זה המשכיר אינו יכול להוציא את השוכר, והשוכר חייב להישאר בבית ולשלם את דמי השכירות או יעמיד אדם אחר הגון במקומו[5]. הקדים השוכר לשלם את דמי השכירות בעד זמן ההודעה[6], ותוך הזמן מצא אחר במקומו, נחלקו הפוסקים האם המשכיר יכול למנוע ממנו להעמיד אחר במקומו[7].

השתנה מחיר הבית

השתנו מחירי הבתים תוך זמן הודעה מעת שנשכר הבית, אם התייקרו יכול המשכיר לתבוע מהשוכר ההפרש, ואם אינו רוצה לשלם יצא מיד, ואם הוזלו הבתים והשוכר רוצה לצאת, יכול השוכר לתבוע שישלם מחיר כפי ששווה כעת או יצא מיד[8]. עבר זמן ההודעה ולא הודיע המשכיר שישלם כפי היוקר, והמשיך השוכר לדור בה לא יוכל המשכיר לתבוע אחר כך שישלם כפי מה שהתייקרו[9].

יצא השוכר תוך 'זמן הודעה' ולא מצא המשכיר שוכר אחר[10], דנו הפוסקים האם השוכר מחויב לשלם דמי השכירות עד תום זמן ההודעה[11], ולכו"ע אינו יוצא ידי שמים עד שיפצה את המשכיר מההיזק שגרם לו[12].

זמן ההודעה

בגמרא קבעו את אורך זמן שבו אין זכות לבטל את השכירות כפי תנאי המקום. במקום שמצויים בתים כגון עיירות, בימי קיץ הוא שלושים יום, ובימות הגשמים שקשה לטלטל ממקום למקום, מחג הסוכות עד אחר הפסח. הואיל ובפרק זמן זה המשכיר אינו יכול להוציאו והשוכר אינו יכול לבטל השכירות, אם הודיעו כ"ט יום לפני חג הסוכות אינו יכול להוציאו עד לאחר חג הפסח[13].  בכרכים שהוא מקום שווקים, הואיל והרבה באים לגור שם קשה למצוא בתים, קבעו זמן של שנים עשר חודש[14], וכן בחנויות שמשלמים בהקפה הרחיבו בכל מקום את זמן הודעה לשנים עשר חודש[15].

זמן הודעה בזמנינו

הנראה מהפוסקים, שחז"ל קבעו את זמני ההודעה כפי תנאי המקום, ולכן גם עתה קובעים בי"ד את זמן ההודעה כפי תנאי המקום[16]. כמו כן נותנים לכל אחד כפי הנצרך לו ולא משווים את הזמן לשניהם, כגון אם קשה לשוכר למצוא בית אחר ואילו למשכיר קל למצוא שוכר, נותנים לשוכר יותר זמן מאשר למשכיר[17]. ובזה נכון שהמשכיר ינהג לפנים משורת הדין, ואף אם כפי שהודיע לשוכר יכול להוציאו אבל השוכר מתקשה מאוד למצוא דירה, לא יוציאנו[18]. נראה שאם התייקרו הבתים והשוכר אינו רוצה לשלם כפי היוקר, יכול המשכיר להוציאו אף לפנים משורת הדין[19].

הודעה בקצבו זמן שכירות

קצבו זמן לשכירות או שיש מנהג ברור לזמן השכירות, אין חיוב הודעה הן על השוכר והן על המשכיר, וכיון שנשלם זמן השכירות יכול השוכר לצאת מיד או המשכיר להוציאו אפילו בזמן הגשמים, שהרי על דעת כן שכרו את הבית[20].

'חוק הגנת הדייר'

ישנם מדינות שתיקנו 'חוק הגנת הדייר' ומדינא דמלכותא אי אפשר להוציא את השוכר אף לאחר תום זמן השכירות וגם לא להעלות את שכר הדירה יותר מאחוז קבוע כל שנה. הפוסקים דנו האם גם בדיננו מתחשבים בחוק זה אם התברר שהחוק הוא לטובת המדינה[21], ויש שכתב שאם התברר שדעת האנשים להשכיר כפי הדינא דמלכותא, מחייב החוק מצד המנהג[22].

 הודעה בקצבו זמן שכירות

השוכר לזמן קצוב יכול לצאת מהבית מיד עם תום זמן השכירות מבלי להודיע למשכיר כלום, וגם המשכיר יכול להוציאו מיד, מבלי להודיע לו מקודם שיצא[1], שהרי יודעים שכשיגיע הזמן ביד המשכיר להוציאו וביד השוכר לצאת[2].

המשיך לדור לאחר שעבר הזמן

לא יצא השוכר, והמשיך לדור בבית אזי במקום שנהגו שבזה כאילו פירש שמחדש את הסכם השכירות לתקופה שהסכימו מתחילה, חלה השכירות מיד כפי כל התנאים של השכירות הקודמת[3], ואף בזה אם הדרך שלא להקפיד שישהה כמה ימים לאחר תום השכירות יכול לצאת בלי הודעה[4]. 

אם אין מנהג בזה, יש שכתב שהמשכיר יכול להוציאו מיד (וממילא גם השוכר יכול לצאת מיד מבלי להודיע)[5] ויש שכתבו שמעתה דינו כסתם שכירות, ואינו יכול לצאת מבלי להודיע, ולאחר שיודיע חייב להישאר בבית עד תום תקופת הזמן שקבעו לשוכר סתם[6], בכל מקום כדינו[7].

המשיך לדור כמשך השכירות הראשונה

יש שכתב שאם המשיך לדור בה כפי משך זמן השכירות ראשונה יכול לצאת מיד כשעבר הזמן אפילו לא הודיע מקודם שאז דר על דעת השכירות הראשונה[8], ויש שכתב שאם שכר לשנה (וה"ה לזמן קצוב) ואחר שעבר הזמן המשיך לדור כמה שנים מבלי שידברו זה עם זה, אזי בכלות כל שנה נתחדשה השכירות כפי התנאי של הזמן הראשון ואינו יכול להוציאו או לצאת קודם הזמן, ואם לפני כלות הזמן רוצה אחד מהם לבטל השכירות לתקופה הבאה, חייב להודיע כפי הזמן של סתם שכירות כדי שיוכל למצוא שוכר אחר או  דירה אחרת[9].

הודיע שבדעתו להמשיך לדור

הודיע השוכר לפני תום השכירות שבדעתו להמשיך השכירות והמשכיר שתק, או אם המשכיר אמר לשוכר שימשיך השכירות והלה שתק, והמשיך השוכר לדור בבית כמה ימים לאחר כלות השכירות יש שדן האם בזה חלה שכירות חדשה כפי תנאי השכירות הראשונה או דינו כסתם שכירות שיכול לצאת לאחר הזמן שנתן הודעה[10]. 

חיוב הודעה של יורש או מקבל מתנה

היורש או מקבל במתנה בית שמושכר, חייב באותם החיובים לשוכר כמו המוריש או נותן מתנה. לפיכך, אם היה השוכר לזמן קצוב אינו מוציאו עד כלות זמן השכירות, ואם היה השוכר בלי זמן קצוב אינו יכול להוציאו בלי שיודיע לו שיצא עד הזמן שנותנים להודעה זו[11].

מכירת הבית תוך זמן השכירות

המשכיר יכול למכור הבית תוך זמן השכירות, והלוקח מחוייב לשוכר באותם החיובים כמו המוכר ואינו יכול להוציאו קודם זמנו[12], אבל יש שכתב שאם השכיר בלי זמן קצוב, והמוכר רוצה למכור מפני שדחוק למעות כגון שהעני או שחייב לאחרים שדוחקים אותו לפרוע, והלוקח אינו רוצה לקנות עד שהשוכר יצא, יכול המוכר לכוף את השוכר לצאת מיד[13], וכן הדין בכל צורך אחר למשכיר שאינו בדין שהשוכר ידור בביתו של זה, כגון שנפל הבית של המשכיר ואין לו מקום אחר לדור, או שהשיא בנו שחייב ליתן לו מקום לדור בו ולא היה לו זמן להודיע לשוכר, בכל אלה יכול להוציאו מיד[14]. ברם שלושים יום הראשונים של השכירות דינו כקצב לו זמן ולכן אפילו בכל האמור אינו יכול להוציאו לפני שלושים יום[15], ויש שכתב שאם דר בו בתחילת חודש, אפילו אינו חודש הראשון, שוב אינו יכול להוציאו עד סוף החודש[16].

ביטול שכירות בגלל אומדנא

ישנם אופנים שהמשכיר יכול לבטל תוך זמן השכירות מפני איזה אומדנא, אפילו קצבו זמן לשכירות או תוך זמן הודעה, כגון משכיר שאמר לשוכר שמשכיר לו מפני שהוא אוהבו ונעשה שונאו יכול להוציאו[17], יש שכתבו שרק אם פירש שלולי אהבתו אליו לא היה משכיר הבית, שמפני התנאי יכול להוציאו[18] ואילו פוסקים אחרים כתבו שדי בגילוי דעת בלבד לבטל השכירות[19]. והעלה המשפט שלום[20] שדינו של המשכיר בית שרוצה לבטל השכירות על ידי הגילוי דעת בתחילה תלוי בראות עיני הדיין שידון כפי האומדנא בשעת מעשה, ואזי יכול לבטל השכירות על ידי הגילוי דעת בשעת השכירות[21].

יש שכתב ששוכר שאינו משלם לו מפני שהוא עני שדבר פשוט שיכול להוציאו שהשכיר לו רק ע"מ שישלם לו[22].

חיובי המשכיר לגבי הדבר המושכר

המשכיר מטלטלין או קרקע (כולל כל דבר מחובר כגון בית), חייב להעמיד לשוכר את המושכר ראוי לשימוש ששכרו, כפי שהתנו או כפי מנהג המדינה[1].

ראוי לשימוש לכתחילה

המושכר צריך שיהיה ראוי לשימוש לכתחילה ולא בדוחק, דהיינו כפי שהסכימו בני המדינה להקפיד עליו אפילו לכתחילה[2] או כפי שהשוכר הודיע בתחילת השכירות שמקפיד עליו[3]. נמצא המושכר אינו ראוי כפי האמור, חייב המשכיר לתקן אותו[4].

התחיל השוכר להשתמש במושכר ומצא שהמושכר ראוי לשימוש בדיעבד או שחסר בו דבר, יכול לתבוע את תיקון המושכר אפילו אם המשיך להשתמש בו לאחר שמצא החיסרון, שלא מחל במה שהשתמש על התיקון[5], רק סבר שהמשכיר יתקן כל הנצרך כפי שרגילים לדור בו[6].

אי אפשר לתקן

נמצא המושכר טעון תיקון, ואי אפשר לתקן את המושכר, אזי אם השכיר לו דבר מסויים, כגון 'בית זה' או 'מטלטלין פלוני' המשכיר פטור מלהעמיד מושכר אחר, ואם ירצה השוכר יכול לחזור בו מהשכירות, אבל אינו יכול לדרוש שימשיך בשכירות והמשכיר ישכיר לו בפחות[7]. לא השכיר לו דבר מסויים ('שכירות סתם') חייב המשכיר להעמיד מושכר אחר[8].

השתמש השוכר במושכר לאחר שהתברר לו שאי אפשר לתקן המושכר, נחלקו הפוסקים האם השוכר יכול לבטל השכירות בדומה למקח שנמצא בו מום שאם הלוקח השתמש בו, מחל המום[9], או שלעומת מקח שהמוכר מקפיד שהלוקח ישתמש בלי רשות ולכן מחל הלוקח המום כדי שלא יהיה גזלן[10], משער השוכר שהמשכיר אינו מקפיד אם ישתמש במושכר וישלם לו בעד השכירות, שהרי המושכר עומד להשכיר, ולכן לא מחל ויכול לחזור בו[11].

חיובי המשכיר והשוכר בקרקע או בית

המשכיר בית חייב להתקין את הבית לשימוש השוכר כפי מנהג מדינה[12]. כשאין מנהג מוסכם וידוע[13], אזי באופן כללי, תיקון של מבנה הבית היא על המשכיר כמו קירות, חוטי חשמל, וכדומה, וכן כל מעשה אומן[14] שאף לולי שהשכיר היה עושה כדי שהבית לא יהיה פרוץ[15] וכפי שרגילים בסוג המבנה[16], ואילו תיקוני דיור מוטלים על השוכר, כמו מנעול שאינו מגוף הדלת, נברשת ורהיטים[17], כל דבר שבני אדם רגילים לעשות בביתם ואף לשכור פועלים לזה[18], וכן כל דבר מצוה שהוא חובת הדר, כמו מעקה או מזוזה[19]. יש שהסתפק אם המשכיר עשה הדברים שמוטלים על השוכר האם יוכל לתבוע ההוצאות מהשוכר[20].

התקלקל הבית תוך זמן השכירות עד שאינו ראוי לדור בו, אם השכיר לו בית מסויים ('בית זה') פטור המשכיר לתקן[21], ואף יכול למנוע מהשוכר שיתקן את הבית[22]. ברם אם עדיין ראוי הבית לדור בו אלא שמסוכן ליפול, נחלקו הפוסקים האם המשכיר חייב לתקן מדמי שכירות שהקדים לו השוכר או לחילופין אם השוכר יתקן את הבית מדמי השכירות שחייב לו מעת שהתקלקל עד סוף זמן השכירות[23].

השכיר לו 'בית סתם' ונפל הבית חייב המשכיר לתקן או להעמיד בית אחר[24], ויש שכתב שאפילו לכתחילה יכול להוציאו לבית אחר קטן ממנו[25] אא"כ אמר לו 'בית כזה' שאז אינו יכול ליתן בית קטן מהראשון[26]. ויש שכתב שאף ב'בית סתם' אינו יכול להוציאו לאחר שכבר נכנס אא"כ הודיעו מתחילה שיעשה כן, ואף בזה יכול להוציא אותו רק פעם אחת[27].

אחריות המשכיר

בגליון הקודם[1] התבאר שהמשכיר בית חייב להתקין את הבית לשימוש השוכר כפי מנהג מדינה[2].

הפרעה לשימוש השוכר

כמו כן, אסור למשכיר לעשות דבר המפריע לשימוש השוכר במושכר, כגון אם השכיר דירה בבית המשותף לא יכול המשכיר לעשות שיפוצים בבית שלא כפי המוסכם מתחילה או הנהוג בין שכנים, אפילו אם השיפוץ גם לטובת השוכר[3], ולכן גם אם הפועלים לא נכנסים לדירת השוכר רק מפריעים בקולם יכול השוכר למחות כדין נזקי שכנים[4], מכל שכן אם מכר את הבית לגוי או אנס שמפריע לשוכר לדור[5],  ובזה חייב המשכיר למצוא בית אחר כמוהו, אפילו אם השכיר לו בית מסוים ('בית זה')[6] שהרי הוא הסיבה שהשוכר לא יוכל להשתמש בבית[7].

אחריות השוכר בשימוש המושכר

השוכר חייב להשתמש במושכר, הן קרקע, בית או מטלטלין, למטרה שהושכרה, ובאופן שנהוג להשתמש בו, כפי שיבואר.  

קרקע

השוכר קרקע לעבדה ולהפיק פירות בעד איזה תשלום, או מקבל קרקע באריסות, שמחלק עם בעל הבית את הפירות, או בחכירות, שמשלם לבעל הבית דבר קבוע מהפירות, חייב לעבוד בקרקע כפי המקובל בעבודת קרקע, ואף אינו יכול להזניח אותה מלעבוד בה[8]. אסור לו לשנות בעבודת הקרקע מהמקובל אם השינוי עלול לגרום הפסד לגוף הקרקע אלא יחזיר את הקרקע כפי שקיבל[9]. הנראה מזה, שאם לאחר התיקון יחזיר את הקרקע כפי שקיבל מותר לו לשנות, אבל המשכיר יכול למחות שלא יעשה כן אם חושש שיצטרך לעמו לדין על זה[10].

שינוי של השוכר בשימוש המושכר

השוכר בית חייב להשתמש בו למטרה שקיבל בלבד, ואינו יכול להשתמש בו למטרה אחרת שאפשר שיגרום למשכיר הפסד אפילו בעקיפין, כגון השוכר בית לדור בה ורוצה להשתמש בה כבית מלאכה מבלי לשנות בו דבר, והשימוש לא יזיק לבית מעבר לשימוש המקובל, יכול המשכיר להקפיד שלא ישתמש בה כבית מלאכה אם יש חשש סביר שמפני זה יאמרו שהבית אינו ראוי כ"כ למגורים, ולא יוכל להשכיר הבית במחיר הראוי[11]. וכן השוכר חנות עם עסק פעיל לאיזה זמן, אסור לו להזניח מלעבוד בה כראוי אם בזה יגרום להפסיד את העסק[12].

שיפוצים של השוכר במושכר

שוכר בית שרוצה לשנות דבר בגוף הבית לא יעשה כן בלי רשות המשכיר[13], אא"כ מנהג המדינה היא לעשות שינויים אלה שאז כאילו התנו מתחילה שיכול לשנות[14]. ולכן במקום שנהוג שהשוכר יכול לשנות בגוף הבית, כגון שינוי קירות ולהחזיר אותם בסוף השכירות, מותר לו לעשות כן[15].

שינוי שהמשכיר נהנה ממנו

גם אם אין מנהג מדינה בזה ולא הוסכם דבר מראש, כופה השוכר את המשכיר שירשנו לעשות שינוי שגם הבעל הבית נהנה ממנו, והוא לטובת שניהם. בכל שינוי שהוא לטובת שניהם שממילא היה עומד להיעשות, יכול השוכר לתבוע מהמשכיר השתתפות בהוצאות[16] כפי מה שהנהו.

לדוגמא, השוכר דירה בלי מטבח יכול השוכר לכפות את המשכיר שירשנו לבנות מטבח, ואם יצא ישלם לו המשכיר את תוספת השווי שבא לו מחמת בניית המטבח[17]. אך אם השינוי אינו לטובת שניהם כגון שבגלל תוספת מטבח לא יקבל המשכיר יותר דמי שכירות משוכר אחר וממילא לא היה עושה זאת בעצמו, פטור המשכיר לפצות אותו[18].

היה השינוי לטובת המשכיר אבל מפני שאין לו הכסף לא היה עושה זאת בעצמו פטור המשכיר לשלם לאחר שיצא השוכר, אבל אם השוכר השביח את הבית באמצע השכירות דבר שהוא לטובת המשכיר יכול הוא לנכות זאת מדמי השכירות[19].

בעלות להשכיר

בעלים בגוף הנכס יכולים להשכיר את הנכס, אבל נחלקו הפוסקים האם בעלים בנכס ל'פירות' בלבד יכולים להשכיר את הזכות שלהם, כגון מי שמכר ביתו ושייר לעצמו הזכות לדור בו לימי חייו האם יכול להשכיר שידור בבית[1]. שונה מבעלים לפירות בלבד הוא השוכר הנכס, שמפני קנין השכירות יכול להשכיר לשוכר אחר ('שוכר משנה')[2].

השכרת דבר שלא בא לעולם

אין אדם מקנה דבר שלא לעולם, אבל נחלקו הפוסקים האם יכול להשכיר דבר שלא בא לעולם, כגון המשכיר דירה בבית מגורים לפני שנבנה הבית[3]. ברם, אפשר לשעבד עצמו בלשון התחייבות לתת דבר שלא בא לעולם, וכן להשכיר דבר שלא בא לעולם כשיבוא לעולם[4], ולכן המשכיר דירה לפני שנבנה הבנין יכתוב את החוזה בלשון התחייבות.

משכיר לשוכר אחר לאחר כלות שכירות הראשון

כמו כן, בעל בית שהשכיר ביתו לראובן לזמן קצוב, ותוך זמן זה רוצה להשכיר את ביתו לשמעון לאחר שיגמר השכירות של ראובן, יחייב עצמו בלשון התחייבות ואזי חלה ההתחייבות מעתה[5].

גם מעיקר הדין, לרוב הפוסקים אפשר לבעל הבית להשכיר לשמעון את הבית לאחר כלות השכירות של השוכר הראשון, שלעומת המוכר דבר שלא בא לעולם או אינו שלו עדיין, המשכיר הוא בעל הנכס עתה, ויכול להשכיר את שלו לאחר זמן הואיל וזה רק מחוסר זמן, ובלבד שיעשה זאת בהתאם לכללי דרכי הקנינים[6], וכתבו הפוסקים שכן נהוג[7]. דיון הפוסקים האם אפשר להשכיר בית לאחר זמן, הוא גם במשכיר מטלטלין לאחר זמן[8].

חיוב דמי שכירות לחוזר מהשכירות

השוכר לזמן קצוב אינו יכול לחזור בו באמצע זמן השכירות, הן שכירות מטלטלין[9] והן שכירות קרקע או בית[10], וחייב לשלם את דמי השכירות עד תום הזמן הקצוב אע"פ שכבר לפני שנגמר זמן השכירות אין לו צורך במושכר.

להשכיר לשוכר משנה

השוכר מטלטלים שאפשר להבריחם אינו יכול להשכיר מטלטלים לשוכר משנה מפני טענת המשכיר שאינו רוצה שיהיה 'פיקדונו ביד אחר'[11]. אם השכיר לאחר מבלי שיסכים המשכיר, דינו כשומר שכר שמסר לשומר[12] כמבואר בדיני שומרים[13].

השוכר נכס שמותר להשכיר לשוכר משנה, ומצא שוכר משנה לשאר הזמן באותם התנאים ששכר, ישלם השוכר משנה את דמי השכירות למשכיר עד תום זמן השכירות, ואם השוכר משנה אינו משלם את מלוא דמי השכירות, ישלם השוכר את ההפרש[14]. אם המשכיר צריך מעתה להתעסק עם השוכר משנה, כגון השוכר מכונית משא להוביל יחד סחורה עד מקום פלוני ופרק את הסחורה באמצע הדרך אבל מצא שוכר משנה לשאר הדרך, יש לבעל המכונית משא תרעומת על השוכר הראשון שמעתה צריך להתעסק עם מי שלא הורגל בו עד עתה. מלבד זה, אם יש איזה הפסד לבעל המכונית מפירוק הסחורה, יפצה אותו השוכר הראשון על כך[15].

אף השוכר בית יכול להשכיר את הבית לדייר משנה אם אינו מוסיף דיירים, ואפילו לכתחילה יעשה כן אם המשכיר לא דר שם ואינו מפסיד מזה, כגון שהשוכר השני אדם הגון[16], ואף יכול להשכיר לדייר משנה ביותר מדמי השכירות שהוא משלם למשכיר, והמעות שלו, ואין המשכיר יכול לעכב שירוויח מהדייר משנה[17], אבל אם השכיר לדייר משנה שמוסיף דיירים, מעות השכירות הם של המשכיר[18].

שוכר שלא דר בבית ורוצה להשכיר לדייר משנה, אם לא השכיר עדיין לדייר משנה והמשכיר רוצה לפטור אותו מהשכירות, שומעים לו[19]. אפילו שילם השוכר את כל דמי השכירות מראש ורוצה שיעמוד הבית בלי דייר, יכול המשכיר לעכב עליו בטענה שזה מזיק לבית[20] ולהשכיר בעצמו לאחרים[21]. ברם, הפוסקים נחלקו אם דמי שכירות של הדייר השני הם של המשכיר, או של השוכר ששילם את דמי השכירות וזכה במושכר, ו'היאך עושה הלה סחורה בפרתו של חבירו'[22].

כל זה מעיקר הדין, אבל במקום שיש מנהג קבוע או שחתמו חוזה, הולכים אחריו.

מחילת השכירות

הפוסקים נחלקו האם כדי לבטל השכירות תוך הזמן הקצוב צריך שיעשו קנין כמו בשאר מקח וממכר או די במחילה בדיבור. לסוברים שביטול השכירות היא רק על ידי קנין, יש שכתבו שזה הן אם השוכר מחל למשכיר או שהמשכיר מחל לשוכר לבטל את השכירות[1], ובזה יש שכתב שאפילו בשכירות בלי זמן קצוב תוך זמן הודעה לא נפקע הזכות בלי קנין[2].

מחילה בדיבור

אבל יש שכתב שיש לחלק בין אם המשכיר מבקש מהשוכר שיבטל את זכותו שצריך לקנות ממנו להפקיע את זכותו אבל המשכיר יכול למחול בדיבור את השעבוד שהשתעבד לשוכר, שאינו רק חיוב ממון בלבד [3], ויש שכתבו שהן המשכיר והן השוכר יכולים לבטל את השכירות בדיבור לבד[4], ולמעשה דנו האחרונים האם כגון זה שהדין הוא מחלוקת הפוסקים, האם המשכיר מוחזק שגוף המושכר הוא שלו, או השוכר מוחזק[5].

תנאי בתחילת השכירות

התנו בתחילת השכירות שדי בהודעה לבטל השכירות, כגון שכתבו בחוזה השכירות שאפשר לבטל את השכירות בהודעה מוקדמת של שלושים יום, דינו כשאר תנאי שכירות שהתנאי קיים, אבל אם רק דיברו ביניהם על כך ולא התנו זאת בדרך תנאי דינו כבשאר שכירות[6]. 

זכות יורשי שכירות

שוכר שמת באמצע זמן השכירות, זכו יורשיו בזכות השכירות ויכולים להשתמש בשכור עד תום זמן השכירות[7], ויש שכתבו שדמי השכירות נעשו חוב על המוריש בחייו, והיורשים חייבים לשלם ממה שהניח להם אביהם, אבל אם לא הניח להם אביהם נכסים פטורים לשלם ויכולים להשתמש בשכור כל זמן השכירות[8], אבל יש שכתב שהמשכיר יכול להוציא אותם אם לא משלמים השכירות אבל אם כבר דרו בבית מבלי לשלם אינו יכול לגבות מהם על מה שדרו מכבר[9].

יורשים שרוצים לחזור מהשכירות

רצו יורשי השוכר לחזור בהם מהשכירות, נחלקו הפוסקים האם המשכיר יכול לכפות אותם לקיים את השכירות שישלמו את שארית דמי שכירות עד תום הזמן[10], שיש אומרים שהשוכר דינו כבעל הבית והמשכיר דינו כפועל, וכל שנאנס הבעל הבית (השוכר) לתת העבודה לפועל (המשכיר), פטור הבעל בית אם הפועל לא התנה עמו מתחילה שחייב לו אפילו אם נאנס, ולפיכך כשמת השוכר פטורים יורשי השוכר מחמת אונס המוריש[11], ויש אומרים ששכירות היא ממכר להוריש ויורשי השוכר חייבים בכל חיובי המוריש[12].

מסקנת הרמ"א היא שאם כבר שילם השוכר כל דמי השכירות ומת לפני תום השכירות, פטור המשכיר להחזיר דמי השכירות ליורשים[13]. יש שביאר דבריו שבתשלומיו מתחילה התרצה השוכר לקיים השכירות אפילו אם יארע אונס, אבל המשכיר חייב להחזיר מה שנהנה שהבית פנוי ויכול לעשות בו מה שירצה[14]. אכן יש שכתב שלפי ביאור זה אם הוכרח השוכר לשלם את דמי השכירות מתחילה לא שייך לומר שהתרצה אפילו אם יארע אונס[15]. אכן יש שכתב שאם הקדים דמי השכירות בפירוש בעד השכירות ומת השוכר באמצע הזמן לכו"ע אין צריך להחזיר ההפרש, ורק אם המשכיר תפס הכסף או השוכר לא פירש שהמעות בעד הקדמת השכירות היא מחלוקת הפוסקי האם צריך להחזיר[16].

החיוב להעמיד מושכר חילופי בשכירות סתם

משכיר שהתחייב להעמיד שכור בלתי מסויים, הן בית או מטלטלין ('בית סתם, חמור סתם'), אם השכור התקלקל עד שאינו ראוי לשימוש עד תום זמן השכירות, חייב המשכיר להעמיד שכור אחר[1]. הן בשכירות בית והן בשכירות מטלטלין התחייב המשכיר בחיוב זה כשקנה השוכר זכות השכירות בדרכים שנכסים אלה נקנים[2].

להוסיף משלו להעמיד מושכר חילופי

בגדר חיוב זה נחלקו הראשונים[3], יש אומרים שעם הקנין שהשוכר עושה במושכר מטלטלים להשתמש בו לצורך מסוים, משתעבד המשכיר בכל נכסיו להעמיד לו את המושכר לצורך זה, ולכן אם התקלקל המושכר, חייב המשכיר להעמיד לו מושכר אחר לצורך זה[4].  ונראה שלדבריו בכלל שעבוד המשכיר להעמיד כל מושכר שמתאים לצורך ששכר השוכר, הגם שאינו אותו המושכר כבתחילה[5], כמו השוכר מכונית מ'טיפוס' (דגם) מסויים והתקלקל, ואין למשכיר מכונית מהדגם שהשכיר, חייב המשכיר להשיג מכונית אחרת דומה שתואם את הדגם ושווי דמי השכירות שהשתעבד בו לשוכר.

לעומת זה, לדעת הרבה ראשונים הקנין שעשה השוכר במושכר אינו משעבד את נכסי המשכיר להעמיד ממנו מושכר אחר, ברם יש שכתבו שאם עשה קנין המועיל המחייב מטלטלין - כגון קנין סודר - להעמיד מושכר אחר, התחייב המשכיר להעמיד מושכר כמוהו אם המושכר יתקלקל[6]. לפי האמור, אם השוכר מכונית חתם על חוזה שמחייב מדין סיטומתא חייב המשכיר להעמיד מכונית אחרת.

ויש שכתבו שאפילו אם עשו קנין לא מתחייב המשכיר להעמיד מושכר חילופי ורק אם המשכיר מבקש את שכרו חייב להעמיד שכור אחר, אבל אם אינו מעמיד מושכר אחר מפסיד המשכיר גם את דמי השכירות עד עתה[7].

וכן דעת הרמב"ם[8] והמחבר[9] שאין חיוב על המשכיר לתת מושכר אחר בחילוף המושכר שהתקלקל, אלא שלדעתם השוכר רשאי למכור את שברי השכור בכדי לשכור אחר, ובכדי למנוע זאת יכול המשכיר להכריח את השוכר לקבל מושכר אחר[10]. יש שכתב שלדעה זו מועיל הקנין שעשה השוכר מתחילה לכוף את המשכיר להעמיד מושכר אחר שהיה ברשותו בעת עשיית השכירות[11], ולא היה אז מושכר או מושאל ביד אחרים[12].

בשכירות בתים

כשם שנחלקו הפוסקים הנ"ל בשכירות 'מטלטלין סתם' שנתקלקל האם המשכיר חייב להחליף ולהוסיף משלו, כן נחלקו בשכירות 'בית סתם'[13], שאם נפל הבית יש אומרים שנכסיו נשתעבדו לשכור לו בית אחר[14], ויש אומרים שאינו חייב להוסיף אבל מפסיד שכרו[15] ויש אומרים שאם הקדים שכרו חייב להוסיף[16].

מושכר מסויים

משכיר שהתחייב להעמיד מושכר מסויים ('בית זה, חמור זה'), והתקלקל המושכר אינו חייב להעמיד מושכר חילופי, שלא שיעבד לו רק את המושכר הזה, אבל שברי המושכר של מטלטלים משועבדים לשימוש, וביד השוכר למכור את השברים כדי להשלים את מלאכתו ששכר בעדו[17], לעומת זה, בית שנפל עד שאינו ראוי לדור בו  השברים לא משועבדים לשוכר[18], ואף אם אפשר לתקנו נחלקו הראשונים האם המשכיר חייב לשפץ[19]. אף שנתקלקל המושכר משלם השוכר למשכיר את כל דמי השכירות ואם לא היה יכול להשלים מלאכתו במטלטלים או להשלים את זמן השכירות לדור בבית, משלם למשכיר כפי ערך שהשתמש במושכר או שבריו[20]. ברם, אם מחמת הקלקול לא נהנה מהשכירות פטור לשלם דמי השכירות[21].